こんにちは！　「坪50万円からの家造り」しもつけ匠会です。

住宅ローンを借りる際に、金融機関によっては契約者特典がついてきます。では、特典とは何なのでしょうか？

■特典は顧客獲得のためのサービスの一環
住宅ローンは最大35年間とお互いに長いつき合いになりますので、契約してもらうために金融機関もさまざまなサービスを提供してくれます。
例えば、ATM利用手数料・銀行振込手数料が月に決められた回数分無料になったり、クレジットカードのポイントが貯まりやすくなったりと、日常的に優遇されるサービスがあります。住宅ローンは長い期間借りるものなので、期間中ずっと優遇してもらえるのはうれしいですね。また、火災保険料が安くなったり、住宅以外のローンを組む際に金利を優遇してもらえたりすることも。疾病保証サービスなど、保険特典がつくローンもあります。
キャンペーン期間中だけの特別特典ということもありますので、契約する際にサービスが継続されているかどうかよく確認しましょう。

■特典はあくまで「おまけ」
住宅ローンを借りる際の検討材料の基本は、金利です。また、事務手数料や保証料などの諸費用の金額も大きいので、各金融機関を比較する材料になります。
一見とてもお得に見える特典でも、何十年も払い続ける金利や数百万円かかる諸費用に比べたら、金額にするとわずかなものです。あくまでおまけとして捉え、あまり選びすぎないようにしましょう。

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住宅ローンを借りたら、ずっとその金融機関に返済し続けなくてはならない…というわけではありません。住宅ローンは途中で「借り換える」という方法があります。
今回は住宅ローンの借り換えについてご紹介します。

■どうして借り換えるの？
住宅ローンを借り換える主な目的は、総支払額を削減することです。現在のローンよりも金利の低い住宅ローンに借り換えることで、利息分の支払額を減らすことができます。
その際、毎月の返済可能額を見直すことで、完済までの期間を短くしたり、期間はそのままで毎月の返済額を減らしたりすることもできます。

■どうやって借り換えを検討するの？
住宅ローンの借り換えを検討する際は、まず現在の支払いと今後の支払合計額を計算します。

例：現在のローン残高が3,000万円で金利が1％、残り返済期間が25年だとすると、総返済額は33,918,300円

次に、借り換えでの月額返済額を試算して、完済までの総支払額を計算します。

例：借入額3,000万円で金利が0.5％、返済期間25年とすると総返済額は31,920,000円

借り換え手数料や印紙税、抵当権抹消費用などの諸費用が920,000万円かかったとすると、1,078,300円の軽減です。
借り換え前は113,061円だった毎月の返済額が、106,400円に減額します。
以上、すべて概算ですが、諸費用を差し引いて約100万円軽減できるという計算になります。

■注意したいことは？
借入額にもよりますが、借り換えには100万円近くの諸費用がかかるということは念頭に置くべきでしょう。また、借り換え前と後の差額が、手間に見合う額なのかという点には注意したいところです。

■まずは今借りている金融機関に相談を
住宅ローンの借り換えを検討したら、まずは現在使用中の金融機関に相談してみましょう。金融機関によっては、借り換え諸費用よりも低い費用で条件変更を提案してくれることもあります。
条件変更の余地がない場合には、改めて今金利が低い、またはサービスのよい金融機関を探しましょう。

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住宅ローンは途中で繰り上げ返済をすることができます。今回は、繰り上げ返済についてご紹介します。

■繰り上げ返済のメリットは？
繰り上げ返済は、毎月の返済とは別に行うローン返済のことをいいます。通常返済は利息＋元本を返していきますが、繰り上げ返済はすべて元本に充てることができます。そのため、その後返すはずだった利息分が減り、総返済額の軽減につながります。

■一部繰り上げ返済～期間短縮型～
全額ではなくその時払えるまとまった額を繰り上げ返済することを、一部繰り上げ返済といいます。これには2種類あり、期間短縮型の場合、月々の返済額は変わらず、返済までの期間を短縮する方法です。早く完済する分、利息を軽減できます。

■一部繰り上げ返済～返済額軽減型～
一部繰り上げ返済のもうひとつが、返済額軽減型。返済期間は変わらず、月々の返済額を減らす方法です。毎月の負担を減らしながら、総返済額も軽減することができます。

■全額繰り上げ返済
その名の通り、予定されている完済日の前に、借入残高を一括で返済する方法です。残高が大きいほど利息軽減効果は高くなります。

■注意点
繰上げ返済はあくまで余剰金で行うことですので、生活費を圧迫しないように注意しましょう。
手数料や繰り上げ返済の手続き方法などは金融機関によって異なりますので、事前に確認が必要です。
繰上げ返済をするタイミングとしては、返済開始当初のほうが利息の割合が高いので、早ければ早いほど支払利息削減の効果が高いです。
ただし、住宅ローン控除を受けている場合、ローン残高が高いほど控除額も高くなりますので、控除期間が終わってから繰り上げ返済を行うのもひとつの方法です。

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住宅ローンを借りる際、団体信用生命保険への加入が義務付けられていることがあります。今回は、団体信用生命保険、通称「団信」についてご紹介します。

■団体信用生命保険とは？
団体信用生命保険とは、住宅ローン返済中に契約者が死亡または高度障害状態（病気や怪我によって永久に身体の機能が失われる、または介護が必要となった状態）となった場合にローン残高がゼロになる、生命保険の一種です。
保険会社からローン残高分の保険料が直接借入先の金融機関に支払われるため、家族への金銭の支払いはありません。
基本的に住宅ローン契約時にしか加入することができませんので、中途加入を希望する場合は住宅ローンを借り換える必要があります。

■団信の保険料はどのくらい？
通常、団信の保険料は金利に含まれているため、別途支払いはありません。金融機関にもよりますが、金利のうちの約0.3％が団信に充てられているといわれます（金利の変動によって、団信保険料の割合の変動も考えられます）。

■加入できないことがあるの？
団信は生命保険ですので、加入するには年齢や健康状態などに関する条件が設けられています。健康状態によっては、加入不可、または金利上乗せといった対応をとられる場合も。また、団信強制加入の住宅ローンの場合、団信に加入できないとローン自体が借りられないこともあります。
団信に加入するかどうかを選択できる住宅ローンもあります。例えばフラット35は2017年10月より団信付きとなりましたが、団信に加入しない場合の借入金利は「新機構団信付きの【フラット35】の借入金利-0.2％」と、団信金利分を差し引いた金利となります。

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住宅は何千万円という大きな買い物ですので、マイホーム購入の際は住宅ローンを組む人が大半です。
住宅ローンを組むことのメリット・デメリットを知り、リスク管理につなげましょう。

■住宅ローンのメリット
・資金がなくても高額な買い物ができる
「家」という高額な買い物を、まとまった資金がなくても購入できることが最大のメリットといえるでしょう。

・持ち家を手に入れられる
「毎月払う」という行為は家賃と同様ですが、住宅ローンの場合マイホームを担保にして借りたお金を返済しているので、完済した際に資産になります。団体信用生命保険に加入すれば、契約者に万が一のことがあっても安心です。
また、住宅ローン控除によって一定期間 所得税が減税されます。

・長期ライフプランを立てることができる
無理のない返済計画を立てることで、マイホームを手に入れながら生活資金、教育費、貯蓄にも収入を充てられます。
「老後、住む場所に困らない」ということは大きな安心感を与えてくれます。

■住宅ローンのデメリット
・借金を背負うことになる
住宅ローンを利用して手に入れたマイホームは、資産であると同時に負債でもあります。ライフプランを考慮した無理のない資金計画は必須です。

・利息がかかる
融資とは借金ですので、借りた額や期間に応じて利息がかかります。本来の購入額より1,000万円以上多い金額を払うことも珍しくありません。

・滞納のリスク
住宅ローンの返済は長期にわたるため、その間に不況、勤め先の業績低下、倒産などが原因で収入が減少し、返済が滞ることも考えられます。
契約者の病気や死亡などにより返済不能になった場合は、団体信用生命保険に加入していれば対応が可能です。

以上のメリット・デメリットを知ることで、家庭でもリスクマネジメントを行うことができます。さまざまな可能性を考えて、対策しておくことが大切です。

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